高增长、低利润,中梁控股IPO疑云

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似乎每个炎热的夏天,都会有一个好的故事要在资本市场上演。

2018年夏天属于小米它创造了人类历史上第三大IPO,仅次于阿里和Facebook; 2019年夏天属于中粮控股。

7月8日,中粮控股完成簿记,募集资金35亿港元。它将于7月16日在香港联合交易所上市。其总资产1347亿元已成为近八年来上市房地产企业中最大的,市场预期非常高。虽然这次只筹集了35亿元人民币,而且小米的规模还不大,但它的故事还是比较好的,请看以下数据:

从2016年到2018年,3年!中亮的销售额从100多亿增加到1000多亿,超过10倍; 3年!中梁员工人数在500到10000之间; 3年!中粮的收入增长率高达221%。还有一组更令人难以置信的数据。从2016年到2018年,中粮的净负债率分别为1790%,339%,59%,1790%的负债率低于行业平均水平。 3年!

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3年!从过去26年的默默无闻中看,中亮的默默无闻尚不得而知。看看这个国家,这个速度是独一无二的,而且这个水平远远优于同龄人。然而,如果它真的是一家好公司,为什么它在成立的前两年变得模糊不清,并没有出现在房地产行业的黄金时代,但突然进入该行业,因为它进入了向下通道?

根据招股说明书,中亮将高增长的奇迹归功于高转,抓住了三线和四线棚的历史机遇以及原有的房地产变形虫模型。在中间梁中追求的变形虫模型是将公司分成独立于变形虫的个体组织。核心是项目公司的独立会计管理机制。事实上,这种模式在房地产公司中并不新鲜,甚至还有一种比中粮更有组织的小颗粒管理。

在第三和第四层,高周转率和变形虫的组织,为什么不仅中梁能取得这样的成就呢?这些都是问题。

一个好公司从不害怕质疑。对于中粮地产而言,成功上市意味着开放融资渠道,对其发展具有重要意义。毕竟,今年5月,海伦堡,奥山控股和万创国际因招股说明书与中粮一起遭遇失败,仍然受到香港证券交易所的影响。钟良被视为“跳进龙门”。

但在成为上市公司后,它将面临更多问题,例如其增长是否可持续?为什么它的利润远低于同行?棚屋已经走到尽头,高流失率已经在“停留而不是油炸”的大趋势下失去了根基。转向弱二线的中间梁,抓住二线城市的土地是没有优势的。在高流动率的情况下,“阿米巴”将失去其魔力。令人印象深刻的投资者的故事能继续下去吗?

在过去的一年里,小米的市值已经下降了1700亿港元,比发行价下降了40%。明亮这个时候中良房地产会怎样?

1

在“跟随风”的速度背后

2021年销售额达到3000亿!

2018年,中粮宣布了这一雄心勃勃的新目标。根据这个目标,中亮将在三年内实现三倍的增长!

Rilmoos做了一些统计,该公司一直以其激进而闻名,2019年的目标销售额为5,500,增长率为19%。拥有中粮1000亿规模的房地产公司,2019年阳光城的增长率为10.5%,荣信的增长率为14.8%,敏捷的增长率为10%。这样的增长率在任何三年内都不会增加两倍。

如果中粮继续坚持3000亿元的目标,可以说在未来三年,中粮将保持所有房地产公司中最快的,没有人!这是一个绝对的短跑运动员。

中梁的前身可以追溯到1993年。温州杨健正式成立了温州华城房地产开发有限公司和浙江中良房地产。 2009年,杨健成立了上海中良房地产集团有限公司。2016年,中粮正式将集团总部从温州搬到上海,反击道路已经开通。

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杨健从不接受任何媒体采访。公共平台只能看到他广泛流传的话:“如果一线和二线城市的布局是一个大的运行,三四线城市的布局是打开宝马迷你。你开10辆车。本,我驾驶50辆宝马迷你车,我还有机会。“

在三年内,销售额从超过10亿到超过1000亿。钟亮不仅抓住了棚子改变奖金,还利用了高速转移到了极点。

在一个广为流传的《中梁运营之道》中,中粮要求对每个项目严格执行“456”系统。进入网站后,网站将在4个月内立即开通,现金流量将在5.5个月内为正数。营业额,一个月内销售的第一个时期卖到70%。

为了给员工留下良好的血液,中良建立了“商业伙伴关系”,“成就共享”,“员工与投资”,“特殊激励”,“基于成本的一揽子”等多层次激励机制。一切都以“钱”为中心,简单而粗鲁。

例如,如果您达到456中的任何一个,您将获得100万元奖励。如果您延迟任何重要节点,如开盘,主要封顶和交付,您将被处以每天350万元的罚款。

在严厉的惩罚下,还有一个围绕阿米巴商业模式进行的联合投资机制,员工被捆绑在一起。

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在中间梁内,团队可以建立一个负责开发运营的区域。无论获得土地的规模如何,每个地点的城市核心团队必须贡献10%。每个项目都在早期阶段锁定成本,并且超出部分由员工自己发布。

根据《经济观察报》,中亮房地产项目和投资基金占控股集团的8%,区域集团的8%,区域公司的8%,总计24%,其内部融资体系令人印象深刻。

在自筹资金,丰厚回报,员工和投资的刺激下,钟亮的成就令人咋舌。然而,在业内人士眼中,杨健是一位知道如何控制人性的老板。极其美丽的“Amoeba”包装本质上是人类贪婪的最终用途。

“阿米巴,自负盈亏,为了完成没有任何言论的节点,基层员工有责任支持锅,而不是追求根本原因。一堆职业经理人,真的只管理自己的屁股稳重这种管理模式注定公司无法发展。“一位退休的中梁员工对所谓的阿米巴模型极为不满。他认为这种极其以目标为导向的模式使公司无视产品质量。项目结束后,项目公司将全面退出。公司没有归属感和荣誉感。

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在极高的周转率+多层次的激励制度下,中梁诞生了许多神奇的现实:人才招聘“丑陋,不美丽”;项目公司“只要它不死就死”和“无论是表现的表现,还是尸体的口号;安全事件纷纷出现,其中中良徐州项目是最严重的,而且是也被中粮写成招股说明书作为“风险因素”之一。

当然,在这项研究中,梁的内部人士有不同的看法。他回应了Reimers的声明,“企业的快速发展往往是各种因素综合作用的结果。变形虫模型的管理模式是中梁附近。过去几年快速发展的神奇武器之一,但中梁的快速发展离不开公司管理层丰富的房地产经验和前瞻性决策以及对投资团队市场的准确把握。每家公司的发展模式并不完全相同。因此,发展的增长率存在差异。“

2

为什么利润率如此之低?

尽管发展速度很快,但中粮地产的利润率远低于行业平均水平。

标准房地产研究所)。标准房地产研究所)。

在高速扩张的过程中,中粮不可避免地高杠杆化,融资成本居高不下,利润不可避免地被吞没。

根据招股说明书,中粮仍有109项信托或资产管理计划未偿还,占借款总额约54.5%。中粮控股的大部分未偿还信托贷款融资成本介于10%至12%之间。这也是中粮IPO的主要目的之一。

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根据中亮的招股说明书,60%的收益将用于温州,宿迁,江油等房地产项目的建设成本,30%用于偿还大部分现有信托贷款,其余10%用于一般用途。营业收入。

“过去,除了长期依赖信托和债券等传统渠道外,它还利用私人融资获取资金。如今,中粮几乎每个项目都有大约20%的私人融资。“

事实上,这种模式并不仅限于中粮,许多高转型房地产将由私营部门提供资金。高流动性通常是短期融资,这在年度财务报表中是看不到的,因此很难判断。

2017年以来,随着政策法规的收紧,房价的下降,投资者的不足,民营金融机构的资金严重不足,中粮无法通过民间融资获得更多资金。同样从今年开始,中粮开始筹备IPO并寻求更多融资。

“中粮的高营业额是在今年的碧桂园,但区别在于碧桂园的现金流非常安全,中粮的资金链非常紧张。私人融资和信任的成本非常高,这从根本上决定了梁的'疯狂基因'。“靠近中粮的业内人士说。在高转弯的道路上,中心梁只能更快,不能慢下来。

对应极低的利润率是其高负债率。 2015年和2016年,中粮的净负债率分别为1335%和1790%。然而,一次操作非常激烈,在2017年和2018年,它突然下降到339%和58%。

至于净负债比率的突然下降,中良在招股说明书中解释,房地产销售产生了大量现金增加,减少了对外借款的依赖,并保留了利润增长。

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但这样的声明并没有产生足够的说服力。有一篇文章表明,净负债比率的突然下降是指真实股票,或大量不相关的无关交易,以及不断变化的财务控制人。在各种谣言中,第一份招股说明书为时已晚,无法获得香港联合交易所的批准,而且涉嫌与此有关。

针对这一观点,上述内部人士认为,中梁近几年发展迅速,合同责任增长迅速。一般而言,房地产公司的合同责任被确认为1.5至2年的滞后期。在2017年和2018年,公司有更多的合同负债确认为收入,导致公司的利润增长和公司的留存收益导致总股本增长。净负债比率迅速下降。

3

身体无法跟上灵魂?

从积极的方面来看,快速增长是一种优秀的内生能力。但是身体跑得太快,灵魂跟不上,它会产生一系列的后遗症。

从员工的角度来看,人力资源和企业文化的建设显然未能与企业的发展相匹配。 “在今年上半年,我拼命地挖掘和招募。我拼命想在下半年裁员。现在市场有点动摇,它开始动摇。“前中亮的工作人员说,中粮是一家罕见的房地产公司,已被列入猎头行业的黑名单。一。

在追求速度的同时,必然会降低对品质的追求。 “我觉得中亮是我经历过最少关注产品的公司。”这位前员工认为。这导致了关于中粮爆发的大量质量投诉。

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2017年8月1日上午,徐州市中梁一处建筑工地倒塌,造成5人死亡,一人重伤。为了欺骗预售许可证,中梁徐州公司使用草图指示施工单位在天然地板上建造8个临时建筑平台,没有任何施工图和图纸。中梁员工还利用计算机PS方法伪造公章和官方文件,伪造了涉及12栋建筑物的城市规划局《建设工程验基础意见》,并向房屋管理局申请检查和获得预售许可证。

此外,安阳信阳等河南省发生了质量安全事故。根据招股说明书,2018年,中粮控股罚款9,049万元,比2017年的990.2万元同比增长813.4%。罚款大幅增加的主要原因是一些非罚款房地产开发过程中的合规事件导致罚款。

在高速增长中,这些问题很容易被掩盖。但是一旦速度减慢,就会暴露出许多问题。

2019年前三个月,合同销售额为248亿元人民币,同比仅增长12.2%。随着三,四线城市的红利逐渐消退,中梁房地产的销售增长也在放缓。变形虫模式的另一个隐藏的危险开始脱颖而出。

一旦独立核算,各种欺诈行为往往会滋生。有意见将日本较好的案例归咎于员工的终身雇佣制度和专业性,以解决欺诈问题。在中国的房地产市场,这个解决方案可以说几乎是一个参考价值。

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对此,中粮研究员表示,为了避免财务欺诈问题,中良有一个严格的监督机构,定期对各分支机构进行财务审查。

但它的效果如何,需要进行调查。前一段时间爆发的无锡上海分公司的腐败案件基本上是在“阿米巴式”模式下制作的。

值得一提的是,对于中粮而言,过去支持高增长和高营业额的市场可能不复存在。那么,中梁房地产的高增长神话还能保持下去吗? 2021年的销售目标是3000亿太激进吗?

但是每个人都知道,从2015年到2017年,房地产历史的狂热已经成为历史。如果钟良仍然沉迷于高增长数据的故事,那么这无异于被动的水和木材。

对于中粮来说,有必要给资本市场一个新的故事。

这篇文章是网易新闻。网易号码“每个人都有态度”特色内容

似乎每个炎热的夏天,都会有一个好的故事要在资本市场上演。

2018年夏天属于小米它创造了人类历史上第三大IPO,仅次于阿里和Facebook; 2019年夏天属于中粮控股。

7月8日,中粮控股完成簿记,募集资金35亿港元。它将于7月16日在香港联合交易所上市。其总资产1347亿元已成为近八年来上市房地产企业中最大的,市场预期非常高。虽然这次只筹集了35亿元人民币,而且小米的规模还不大,但它的故事还是比较好的,请看以下数据:

从2016年到2018年,3年!中亮的销售额从100多亿增加到1000多亿,超过10倍; 3年!中梁员工人数在500到10000之间; 3年!中粮的收入增长率高达221%。还有一组更令人难以置信的数据。从2016年到2018年,中粮的净负债率分别为1790%,339%,59%,1790%的负债率低于行业平均水平。 3年!

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3年!从过去26年的默默无闻中看,中亮的默默无闻尚不得而知。看看这个国家,这个速度是独一无二的,而且这个水平远远优于同龄人。然而,如果它真的是一家好公司,为什么它在成立的前两年变得模糊不清,并没有出现在房地产行业的黄金时代,但突然进入该行业,因为它进入了向下通道?

根据招股说明书,中亮将高增长的奇迹归功于高转,抓住了三线和四线棚的历史机遇以及原有的房地产变形虫模型。在中间梁中追求的变形虫模型是将公司分成独立于变形虫的个体组织。核心是项目公司的独立会计管理机制。事实上,这种模式在房地产公司中并不新鲜,甚至还有一种比中粮更有组织的小颗粒管理。

在第三和第四层,高周转率和变形虫的组织,为什么不仅中梁能取得这样的成就呢?这些都是问题。

一个好公司从不害怕质疑。对于中粮地产而言,成功上市意味着开放融资渠道,对其发展具有重要意义。毕竟,今年5月,海伦堡,奥山控股和万创国际因招股说明书与中粮一起遭遇失败,仍然受到香港证券交易所的影响。钟良被视为“跳进龙门”。

但在成为上市公司后,它将面临更多问题,例如其增长是否可持续?为什么它的利润远低于同行?棚屋已经走到尽头,高流失率已经在“停留而不是油炸”的大趋势下失去了根基。转向弱二线的中间梁,抓住二线城市的土地是没有优势的。在高流动率的情况下,“阿米巴”将失去其魔力。令人印象深刻的投资者的故事能继续下去吗?

在过去的一年里,小米的市值已经下降了1700亿港元,比发行价下降了40%。明亮这个时候中良房地产会怎样?

1

在“跟随风”的速度背后

2021年销售额达到3000亿!

2018年,中粮宣布了这一雄心勃勃的新目标。根据这个目标,中亮将在三年内实现三倍的增长!

Rilmoos做了一些统计,该公司一直以其激进而闻名,2019年的目标销售额为5,500,增长率为19%。拥有中粮1000亿规模的房地产公司,2019年阳光城的增长率为10.5%,荣信的增长率为14.8%,敏捷的增长率为10%。这样的增长率在任何三年内都不会增加两倍。

如果中粮继续坚持3000亿元的目标,可以说在未来三年,中粮将保持所有房地产公司中最快的,没有人!这是一个绝对的短跑运动员。

中梁的前身可以追溯到1993年。温州杨健正式成立了温州华城房地产开发有限公司和浙江中良房地产。 2009年,杨健成立了上海中良房地产集团有限公司。2016年,中粮正式将集团总部从温州搬到上海,反击道路已经开通。

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杨健从不接受任何媒体采访。公共平台只能看到他广泛流传的话:“如果一线和二线城市的布局是一个大的运行,三四线城市的布局是打开宝马迷你。你开10辆车。本,我驾驶50辆宝马迷你车,我还有机会。“

在三年内,销售额从超过10亿到超过1000亿。钟亮不仅抓住了棚子改变奖金,还利用了高速转移到了极点。

在一个广为流传的《中梁运营之道》中,中粮要求对每个项目严格执行“456”系统。进入网站后,网站将在4个月内立即开通,现金流量将在5.5个月内为正数。营业额,一个月内销售的第一个时期卖到70%。

为了给员工留下良好的血液,中良建立了“商业伙伴关系”,“成就共享”,“员工与投资”,“特殊激励”,“基于成本的一揽子”等多层次激励机制。一切都以“钱”为中心,简单而粗鲁。

例如,如果您达到456中的任何一个,您将获得100万元奖励。如果您延迟任何重要节点,如开盘,主要封顶和交付,您将被处以每天350万元的罚款。

在严厉的惩罚下,还有一个围绕阿米巴商业模式进行的联合投资机制,员工被捆绑在一起。

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在中间梁内,团队可以建立一个负责开发运营的区域。无论获得土地的规模如何,每个地点的城市核心团队必须贡献10%。每个项目都在早期阶段锁定成本,并且超出部分由员工自己发布。

根据《经济观察报》,中亮房地产项目和投资基金占控股集团的8%,区域集团的8%,区域公司的8%,总计24%,其内部融资体系令人印象深刻。

在自筹资金,丰厚回报,员工和投资的刺激下,钟亮的成就令人咋舌。然而,在业内人士眼中,杨健是一位知道如何控制人性的老板。极其美丽的“Amoeba”包装本质上是人类贪婪的最终用途。

“阿米巴,自负盈亏,为了完成没有任何言论的节点,基层员工有责任支持锅,而不是追求根本原因。一堆职业经理人,真的只管理自己的屁股稳重这种管理模式注定公司无法发展。“一位退休的中梁员工对所谓的阿米巴模型极为不满。他认为这种极其以目标为导向的模式使公司无视产品质量。项目结束后,项目公司将全面退出。公司没有归属感和荣誉感。

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在极高的周转率+多层次的激励制度下,中梁诞生了许多神奇的现实:人才招聘“丑陋,不美丽”;项目公司“只要它不死就死”和“无论是表现的表现,还是尸体的口号;安全事件纷纷出现,其中中良徐州项目是最严重的,而且是也被中粮写成招股说明书作为“风险因素”之一。

当然,在这项研究中,梁的内部人士有不同的看法。他回应了Reimers的声明,“企业的快速发展往往是各种因素综合作用的结果。变形虫模型的管理模式是中梁附近。过去几年快速发展的神奇武器之一,但中梁的快速发展离不开公司管理层丰富的房地产经验和前瞻性决策以及对投资团队市场的准确把握。每家公司的发展模式并不完全相同。因此,发展的增长率存在差异。“

2

为什么利润率如此之低?

尽管发展速度很快,但中粮地产的利润率远低于行业平均水平。

标准房地产研究所)。标准房地产研究所)。

在高速扩张的过程中,中粮不可避免地高杠杆化,融资成本居高不下,利润不可避免地被吞没。

根据招股说明书,中粮仍有109项信托或资产管理计划未偿还,占借款总额约54.5%。中粮控股的大部分未偿还信托贷款融资成本介于10%至12%之间。这也是中粮IPO的主要目的之一。

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根据中亮的招股说明书,60%的收益将用于温州,宿迁,江油等房地产项目的建设成本,30%用于偿还大部分现有信托贷款,其余10%用于一般用途。营业收入。

“过去,除了长期依赖信托和债券等传统渠道外,它还利用私人融资获取资金。如今,中粮几乎每个项目都有大约20%的私人融资。“

事实上,这种模式并不仅限于中粮,许多高转型房地产将由私营部门提供资金。高流动性通常是短期融资,这在年度财务报表中是看不到的,因此很难判断。

2017年以来,随着政策法规的收紧,房价的下降,投资者的不足,民营金融机构的资金严重不足,中粮无法通过民间融资获得更多资金。同样从今年开始,中粮开始筹备IPO并寻求更多融资。

“中粮的高营业额是在今年的碧桂园,但区别在于碧桂园的现金流非常安全,中粮的资金链非常紧张。私人融资和信任的成本非常高,这从根本上决定了梁的'疯狂基因'。“靠近中粮的业内人士说。在高转弯的道路上,中心梁只能更快,不能慢下来。

对应极低的利润率是其高负债率。 2015年和2016年,中粮的净负债率分别为1335%和1790%。然而,一次操作非常激烈,在2017年和2018年,它突然下降到339%和58%。

至于净负债比率的突然下降,中良在招股说明书中解释,房地产销售产生了大量现金增加,减少了对外借款的依赖,并保留了利润增长。

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但这样的声明并没有产生足够的说服力。有一篇文章表明,净负债比率的突然下降是指真实股票,或大量不相关的无关交易,以及不断变化的财务控制人。在各种谣言中,第一份招股说明书为时已晚,无法获得香港联合交易所的批准,而且涉嫌与此有关。

针对这一观点,上述内部人士认为,中梁近几年发展迅速,合同责任增长迅速。一般而言,房地产公司的合同责任被确认为1.5至2年的滞后期。在2017年和2018年,公司有更多的合同负债确认为收入,导致公司的利润增长和公司的留存收益导致总股本增长。净负债比率迅速下降。

3

身体无法跟上灵魂?

从积极的方面来看,快速增长是一种优秀的内生能力。但是身体跑得太快,灵魂跟不上,它会产生一系列的后遗症。

从员工的角度来看,人力资源和企业文化的建设显然未能与企业的发展相匹配。 “在今年上半年,我拼命地挖掘和招募。我拼命想在下半年裁员。现在市场有点动摇,它开始动摇。“前中亮的工作人员说,中粮是一家罕见的房地产公司,已被列入猎头行业的黑名单。一。

在追求速度的同时,必然会降低对品质的追求。 “我觉得中亮是我经历过最少关注产品的公司。”这位前员工认为。这导致了关于中粮爆发的大量质量投诉。

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2017年8月1日上午,徐州市中梁一处建筑工地倒塌,造成5人死亡,一人重伤。为了欺骗预售许可证,中梁徐州公司使用草图指示施工单位在天然地板上建造8个临时建筑平台,没有任何施工图和图纸。中梁员工还利用计算机PS方法伪造公章和官方文件,伪造了涉及12栋建筑物的城市规划局《建设工程验基础意见》,并向房屋管理局申请检查和获得预售许可证。

此外,安阳信阳等河南省发生了质量安全事故。根据招股说明书,2018年,中粮控股罚款9,049万元,比2017年的990.2万元同比增长813.4%。罚款大幅增加的主要原因是一些非罚款房地产开发过程中的合规事件导致罚款。

在高速增长中,这些问题很容易被掩盖。但是一旦速度减慢,就会暴露出许多问题。

2019年前三个月,合同销售额为248亿元人民币,同比仅增长12.2%。随着三,四线城市的红利逐渐消退,中梁房地产的销售增长也在放缓。变形虫模式的另一个隐藏的危险开始脱颖而出。

一旦独立核算,各种欺诈行为往往会滋生。有意见将日本较好的案例归咎于员工的终身雇佣制度和专业性,以解决欺诈问题。在中国的房地产市场,这个解决方案可以说几乎是一个参考价值。

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对此,中粮研究员表示,为了避免财务欺诈问题,中良有一个严格的监督机构,定期对各分支机构进行财务审查。

但它的效果如何,需要进行调查。前一段时间爆发的无锡上海分公司的腐败案件基本上是在“阿米巴式”模式下制作的。

值得一提的是,对于中粮而言,过去支持高增长和高营业额的市场可能不复存在。那么,中梁房地产的高增长神话还能保持下去吗? 2021年的销售目标是3000亿太激进吗?

但是每个人都知道,从2015年到2017年,房地产历史的狂热已经成为历史。如果钟良仍然沉迷于高增长数据的故事,那么这无异于被动的水和木材。

对于中粮来说,有必要给资本市场一个新的故事。

这篇文章是网易新闻。网易号码“每个人都有态度”特色内容